5 erreurs commises par ceux qui n’ont pas encore investi pas dans l’immobilier

Nombreux sont ceux qui se posent des questions sur l’opportunité d’investir et en particulier d’investir dans l’immobilier. Souvent, ils attendent que les prix baissent ou la super affaire et préfère donc ne rien faire. Voici les 5 erreurs qu’ils commentent à attendre.

1 Ils n’investissent pas tôt

Un principe de la vie est d’investir tôt et ceci dans tous les domaines, que ce soit dans l’immobilier, la bourse, l’éducation,…

En effet, généralement plus on investit tôt, plus on peut progresser et bénéficier des fruits de ses investissements:

  • Investir dans l’immobilier pour percevoir des loyers tous les mois
  • Investir en bourse pour recevoir des dividendes annuels
  • Investir dans son éducation pour découvrir de nouvelles choses et se créer des opportunités

Voici l’exemple d’un investissement immobilier:

Si vous avez mis en place un investissement locatif avec une rentabilité de 4 – 5 %, vous êtes sûr(e) que:

  • votre patrimoine augmente de 4 – 5% par an, sans compter l’éventuelle appréciation du bien,
  • vous percevez des revenus complémentaires (loyers) qui sont revalorisés avec l’inflation,
  • votre argent travaille pour vous (et non l’inverse),
  • si vous avez un prêt immobilier, l’assurance-décès/invalidité vous couvre votre proche en cas de besoin.

Si vous attendez une excellente affaire, vous vous exposez:

  • à une perte d’épargne potentielle si votre épargne n’est pas placée de manière optimale (livret A, livret LDD…),
  • à une hausse des frais de notaire (comme ce fut le cas récemment),
  • au risque de ne jamais rien faire.

Pour investir tôt sans prendre de risque, il est conseillé d’investir de manière mesurée et de ne pas utiliser toute sa capacité d’épargne mais une fraction raisonnable. > Obtenir une étude patrimoniale

2 Ils ne profitent pas de l’effet de levier du crédit

Pour obtenir un crédit immobilier, il est nécessaire d’avoir 10 à 20% de la somme demandée pour emprunter 100% de la somme.

Les banques financent donc 80 à 90% des biens immobiliers, elles offrent donc un levier de 500 à 900%. Reprenons l’exemple de notre investissement immobilier à 4% et comparons-le à un placement sur le livret A.

Admettons que vous ayez 20 000 € à placer.

Si vous placez cette somme sur votre livret A,  vous allez :

  • percevoir des intérêts : 20 000 € *0,75% = 150 € par an

Si vous investissez dans un bien à 100 000€ avec une rentabilité de 4%*, vous allez :

  • emprunter le complément : 80 000 € à la banque entre 1,5 et 2,5%
  • percevoir des loyers : 100 000 € *4% = 4 000€ par an
  • payer des intérêts d’emprunt : 1 949 € la 1ère année, 1 837 € la 2nde année…

Différence entre les 2 placements :

  • Plus de 2 000 € par an de revenus pour l’investissement immobilier
  • 150 € pour le placement sur le livret A

D’où vient la différence ? Le locataire participe à l’effort d’épargne contrairement à un placement sur un livret A ou une assurance-vie pour lesquels le seul à participer.

Il est possible dans certains cas d’emprunter la totalité de la somme: l’effet de levier est alors maximum.

* Cette rentabilité est une rentabilité assez facilement disponible sur le marché.

3 Ils ne profitent pas des taux historiquement bas

Les taux des crédits immobiliers sont historiquement bas:1,5 à 2,5%, l’emprunt ne coûte donc pas cher.

Par ailleurs, les taux bas ont a pour effet de faire plonger la rentabilité de l’épargne avec:

  • 0,75% pour le livret A
  • 2 à 3% pour l’assurance-vie.

Dans ce contexte, l’immobilier affiche de beaux rendements : 4 à 6% et booste tous les portefeuilles. De nombreux assureurs ont ajouté de l’immobilier dans leur assurance-vie pour maintenir les rendements.

En cas de remontée des taux, l’inflation devrait aussi remonter et les loyers, indexés sur l’inflation, augmenteront aussi, ce qui améliorera encore la rentabilité des placements immobiliers acquis par crédit.

4 Ils ne profitent pas de la lisibilité de l’immobilier par rapport à la Bourse par exemple

Le marché français de l’immobilier est un marché sain qui repose sur un accès au crédit immobilier très règlementé.

En effet, l’octroi de prêt est basé sur la capacité de l’emprunteur à rembourser et non sur la valeur potentielle du bien, ce qui assure la solvabilité des emprunteurs.

Le marché français de l’immobilier a connu une croissance régulière avec un ralentissement ces dernières années.

Il est possible à chacun de comprendre la logique d’un marché immobilier local qu’il connaît et dont il est acteur : 75% des français investissent proche de chez eux et ils connaissent donc le marché.

Inversement la Bourse est moins lisible et plus fluctuante. Les marchés sont mondialisés et il est difficile de comprendre pour les non-initiés l’impact de la consommation chinoise sur la valeur d’une action française,

5 Ils ne profitent pas des avantages fiscaux

Tous les Gouvernements successifs ont soutenu et soutiendront l’investissement immobilier avec des avantages fiscaux parce que l’Etat n’a plus, tout simplement, les moyens de financer des logements à cause de la dette.

Loi Pinel, loi Bouvard, loi Malraux, Loué-Meublé, toutes ces lois accordent des avantages fiscaux aux contribuables qui décident d’investir dans l’immobilier locatif. Réduction d’impôt ou exonération d’impôt sur les revenus fonciers, les avantages fiscaux ont différentes formes et ils boostent la rentabilité.

Toutefois les avantages fiscaux ne doivent pas motiver à eux seuls un projet immobilier, ils doivent être la cerise sur le gâteau.

Le bilan patrimonial comme outil de décision

Avant d’investir sur quelques supports que ce soit, il convient de faire un bilan patrimonial pour lister:

  • vos revenus
  • vos charges
  • vos objectifs d’épargne

afin de définir votre capacité d’épargne et de simuler différents types de placements.

> Obtenir un bilan patrimonial