La question de la mise en location en loi ScellierLe dispositif Scellier vise à promouvoir l’investissement locatif dans le logement neuf. Pour cela, la loi Scellier offre une réduction d’impôt pour toutes les acquisitions ou constructions, destinées à la location pendant une durée minimale de neuf (9) ans, et réalisées entre 2009 et 2012. Pour bénéficier de cette niche fiscale, il est essentiel de respecter certaines conditions. Parmi elles, on peut citer l’obligation de louer le logement nu, pour une durée de neuf ans, de manière effective et continue. Par ailleurs, le logement doit être loué dans les douze (12) mois qui suivent son acquisition ou l’achèvement des travaux. De plus, il doit servir de résidence principale pour le locataire, pendant toute la durée de l’engagement. Ces conditions de mise en location suscitent pas mal de critiques. En effet, il n’est pas rare qu’il y ait défaut ou congé de locataire. Pour remédier à cela, cet article propose différentes solutions possibles pour se protéger contre ce type de risque. |
Les possibilités de location accordées par la loi Scellier elle-même
Réalisant la difficulté de trouver rapidement un locataire, et de louer un logement en continue pour une durée de neuf ans, le dispositif offre déjà différentes possibilités pour faciliter la mise en location des logements Scellier. Ces dernières concernent principalement le choix du locataire, et l’absence de preneur entre deux locataires.
Concernant le choix du locataire, il est à savoir que le propriétaire a la possibilité de louer le logement à tout type de personnes, qu’elles soient physiques ou morales. Néanmoins, dans le cadre des personnes morales, les seules admises par le dispositif sont : l’Etat et ses organismes, les collectivités territoriales et ses organismes, et les personnes de droit privé dotées de la personnalité morale. Par ailleurs, la loi Scellier autorise également la location du bien à un proche. Ce peut être un ascendant ou un descendant, à condition qu’il ne soit pas du même foyer fiscal que le propriétaire. Choisir un locataire parmi les membres de sa famille peut permettre de sécuriser l’investissement.
En ce qui concerne l’absence de preneur entre deux locataires, le dispositif prévoit une solution à ce type de risque. A cet effet, si ce cas se produit, la loi Scellier autorise une période de vacance de locataire, à condition que le propriétaire apporte la preuve qu’il a mis en œuvre toutes les mesures nécessaires pour relouer le logement. Le dispositif fixe cette période de vacance entre deux locataires à douze (12) mois au maximum, ce qui est une durée relativement confortable pour trouver un nouveau locataire suite au départ du premier.
Assurance locative : une bonne solution pour se protéger contre les risques en loi scellier
Mises à part ces possibilités prévues par la loi, le propriétaire peut également faire le choix de souscrire à une assurance locative pour protéger au mieux son investissement. Ce type de garantie est d’ailleurs vivement conseillé pour couvrir tous les risques liés à l’engagement de location du bien, tels que les risques de dégradations sur le logement, ou les frais à engager en cas de litige avec le locataire.
Par ailleurs, concernant les risques de défaut ou d’absence de locataire en particulier, le propriétaire a la possibilité de souscrire à une garantie de « vacance locative« . Dans ce cas, il pourra être indemnisé des loyers en cas d’absence de locataire. A noter qu’en général, cette garantie est prévue pour un congé de locataire de 6 mois.
La question de la mise en location en Scellier intermédiaire et Scellier BBC
La mise en location des logements Scellier intermédiaire et BBC est soumise aux mêmes conditions que les logements en Scellier classique. L’unique différence se trouve au niveau des ressources des locataires pour l’intermédiaire, et des normes de constructions pour le Scellier BBC.
En effet, dans le cadre du Scellier intermédiaire, il est impératif de respecter un plafond de ressources annuelles du locataire. Ces plafonds sont décrits dans le tableau suivant :
|
Locataire |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
| Personne seule |
44.306€ |
32.910€ |
30.168€ |
| Couple |
66.215€ |
48.328€ |
44.302€ |
| Personne seule ou couple avec une (1) personne à charge |
79.595€ |
57.857€ |
53.036€ |
| Personne seule ou couple avec (2) personnes à charge |
95.342€ |
70.020€ |
64.185€ |
| Personne seule ou couple avec (3) personnes à charge |
112.867€ |
82.181€ |
75.334€ |
| Personne seule ou couple avec (4) personnes à charge |
127.005€ |
92.700€ |
84.976€ |
| Majoration par chaque personne à charge supplémentaire |
14.156€ |
10.530€ |
9.652€ |
Enfin, pour ce qui concerne le Scellier BBC, il est impératif de respecter les normes de construction BBC. En général, pour être labellisé BBC, la consommation énergétique du logement ne doit pas dépasser 50 kWh/m2/an.
En bref, le risque de défaut ou d’absence de locataire est bien réel dans le cadre du dispositif Scellier, qu’il soit classique ou intermédiaire. Toutefois, il est possible d’y remédier en souscrivant à des assurances, ou en louant le logement à ses proches, et autres personnes autorisées. Dans tous les cas, la prudence reste de mise en matière d’investissement Scellier. Avant de s’y lancer, il convient d’évaluer les risques liés à la location, en fonction de l’emplacement de l’investissement, du montant réel des loyers en vigueur, ainsi que du nombre d’appartements vacants dans les environs. Par ailleurs, pour obtenir les meilleurs avantages de la loi Scellier, et ainsi réduire l’effort d’épargne, les investisseurs sont encouragés à profiter des meilleurs taux de défiscalisation, qui sont de 25% pour l’année 2010 et en loi scellier 2011 de 22%.