Loi Scellier, les changements en 2011

Après l’ajustement des taux de crédit d’impôt, adopté dans le cadre de la politique de réduction des niches fiscales, le gouvernement continue d’affiner la loi Scellier. En effet, le dispositif scellier a reçu diverses critiques sur plusieurs points. De ce fait, le gouvernement a décidé d’apporter un nouvel ajustement à la loi Scellier. Cette fois-ci, le changement porte sur le zonage et les plafonds de loyer applicables aux investissements en loi Scellier 2011.

Une baisse du loyer Scellier à partir de 2011

En se basant sur l’état du marché immobilier, la loi Scellier comptait à l’origine trois zones éligibles (A, B1, B2), et une zone C admissible uniquement sur octroi de dérogation du Ministère du logement. La zone A comprend l’Ile-de-France et la région PACA, la zone B1 inclut la grande couronne parisienne et les communes de plus de 250 000 habitants, et la zone B2 englobe les communes de 50 000 à 250 000 habitants. Un plafond de loyer était alors attribué à chacune de ces zones Scellier. Ce plafond était de l’ordre de 21,72 euros/m²/mois en zone A, 15,05 euros/m²/mois en zone B1, et 12,31 euros/m²/mois en zone B2. Sujets de grandes critiques, ces plafonds de loyer ont été dernièrement revus à la baisse. En effet, selon le Secrétaire d’Etat au logement Benoist Apparu, ces loyers sont largement supérieurs aux prix du marché, et risquent de fausser l’opinion des investisseurs sur l’état du marché et la rentabilité des investissements. Une modification à la baisse du plafond de loyer s’avère donc nécessaire pour remédier à ce problème. Cette décision prendra effet à partir de l’année prochaine. Elle concernera surtout les opérations réalisées à compter de janvier 2011 et les permis de construire obtenus à partir de cette date. Notons que la baisse sera de l’ordre de 14 % en zones B1 et B2. Concrètement, cela revient à un loyer de 12,99 euros/m²/mois en B1, et 10,62 euros/m²/mois en B2. En ce qui concerne la zone A, le plafond sera diminué de 26%, mais la baisse ne touchera qu’une partie de la zone. En effet, une légère modification sera également apportée au découpage.

 

Une légère modification du zonage scellier 2011

Après cette décision de réviser le plafond de loyer sur les investissements locatifs acquis dans le cadre de la loi Scellier, un affinage du zonage s’avère également indispensable pour que les prix soient en accord avec l’état du marché immobilier. Cette modification touche essentiellement la zone A, où le marché locatif connaît un fort déséquilibre. Le gouvernement a ainsi décidé la mise en place d’une nouvelle zone, dite A bis, où le plafond de loyer de 21,72 euros/m²/mois sera maintenu. Cette dernière comprend une trentaine de communes, dont Paris, Vincennes, Saint Maurice, Saint Mande, Nogent-sur-Marne, le Kremlin-Bicêtre, Joinville-le-Pont, Ivry-sur-Seine, Gentilly, Fontenay-sous-Bois, Charenton-le-Pont, Saint-Ouen, Saint-Denis, Pré-Saint-Gervais, Pantin, Montreuil, les Lilas, Bagnolet, Aubervilliers, Vanves, Suresnes, Saint-Cloud, Puteaux, Neuilly-sur-Seine, Montrouge, Malakoff, Levallois-Perret, Issy-les-Moulineaux, Clichy, et Boulogne-Billancourt. Bref, la baisse du plafond de loyer de 26% ne sera applicable que dans les communes de l’ancienne zone A, qui ne figurent pas dans cette liste. Le loyer plafond dans ces zones sera de ce fait ramené à 16,1 euros/m²/mois.

 

Investissement Scellier 2011, est-ce toujours intéressant ?

Malgré ces décisions, les investissements en logements Scellier demeurent intéressants. En effet, pour ce qui est de la révision du plafond de loyer, ces baisses ne sont finalement que des mesures d’ajustement. Elles ont été adoptées pour que le dispositif soit plus en accord avec la réalité du marché. Elles visent surtout à ne pas fausser les opportunités et les calculs de rentabilité des investissements. Par ailleurs, les professionnels de l’immobilier affirment que dans 80% des cas, ces nouveaux tarifs sont encore largement supérieurs aux loyers du marché. Elles ne devraient ainsi en aucun cas influer sur la rentabilité des opérations. Quant à la révision du découpage des zones Scellier, il est à noter que ces zones ont été établies en fonction de l’importance de la demande de logements. Cette décision est ainsi plutôt rassurante car elle donne une certaine idée de l’état du marché locatif dans ces zones, et des meilleurs emplacements pour investir. Néanmoins, il est à rappeler que les conditions initiales de la loi Scellier restent inchangées pour cette année. 2010 reste ainsi la meilleure opportunité pour investir en loi Scellier et bénéficier de ses meilleurs avantages : 25% de crédit d’impôt sur neuf ans, pour un investissement plafond de 300 000 euros. Par ailleurs, d’après les études et les prévisions de la société Xerfi, un spécialiste des études sectorielles, les prix de l’immobilier sont actuellement en baisse, et vont bientôt connaître une hausse. Cette conjoncture constitue donc une raison de plus pour investir dès cette année 2010.
En bref, les dernières modifications de la loi Scellier ne devraient pas influer sur l’intérêt de l’investissement. Au contraire, comme le Secrétaire d’Etat au logement l’a expliqué dans son interview au journal Les Echos, elles réduisent le risque « de se faire flouer par les promesses de rentabilité irréalistes de commercialisateurs sans scrupules ».


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