En remplaçant et en s’inspirant de la loi de Robien, la loi Scellier a, dès ses débuts, fait l’objet de diverses critiques. Or, la loi Scellier est bien plus claire et facile à comprendre que celle de Robien.
Qu’est-ce que la loi de Robien ?
Comme la loi Scellier, la loi de Robien est un dispositif de défiscalisation immobilière. Votée en 2003, elle a précédé la loi Scellier, et sa mise en application a pris fin au début de l’année 2010. Elle permettait d’investir dans l’immobilier locatif, et de payer moins d’impôts. Elle a été adoptée en réponse à la crise du logement, qui frappait alors la France de plein fouet. Son objectif était d’inciter les français à investir dans l’achat ou la construction de logements destinés à la location. Pour cela, la loi de Robien proposait une réduction d’impôt très attractive pour tout investissement immobilier. En effet, elle permettait de déduire de ses impôts 6% du montant de l’investissement durant sept ans, puis 4% les deux années suivantes. Elle permettait aussi de ne pas payer, ni les intérêts sur les crédits de prêt immobilier (dans la limite des loyers perçus), ni les charges de copropriété, ni la taxe foncière (pendant deux ans). En tout, elle permettait une déduction fiscale allant jusqu’à 65% du montant de l’investissement. Pour bénéficier des avantages de la loi de Robien, il fallait investir dans un logement neuf, ou n’ayant jamais servi ; s’engager à le louer pour une durée de neuf ans au moins, en tant que résidence principale des locataires ; et respecter un plafond de loyer en fonction de l’emplacement géographique du logement.
Critiques et faiblesses de la loi de Robien
La loi de Robien a subi beaucoup de critiques. On peut citer par exemple celles de l’émission télévisée « Envoyé Spécial », qui mettait en avant les failles de la loi. Le reportage montrait, entre autres, des acquéreurs trompés par des biens surévalués, ou des loyers effectifs trop bas, et qui se retrouvent sans locataire. L’émission démontrait également l’effet inflationniste de la loi. Par ailleurs, la fondation Abbé Pierre a également émis des critiques vis-à-vis du dispositif Robien. Elle dénonce notamment la hausse des loyers que la loi a déclenché dans des villes moyennes, l’augmentation du nombre de vendeurs sans scrupules, la surévaluation des logements, etc.
Loi Scellier : version améliorée de la loi de Robien
Votée en 2009, la loi Scellier remplace le dispositif Robien. Elle est fortement inspirée de cette dernière, et comme elle, encourage l’investissement locatif dans le neuf, en octroyant une réduction d’impôts très avantageuse. D’ailleurs, les conditions d’accès aux avantages de la loi Scellier sont aussi proches de celles de la loi de Robien. A noter que la loi Scellier offre principalement 25% de réduction d’impôts sur neuf ans pour toutes acquisitions ou constructions réalisées en 2009 et 2010, et destinées à la location, 13,5% ou 22,5 en 2011, et 9% ou 18% en 2012, en fonction de la norme de construction du bâtiment. De ces faits, la loi Scellier subit les mêmes critiques que la loi de Robien. Pourtant, on peut dire que le dispositif Scellier est une version améliorée de cette dernière, avec plus d’avantage et moins de risques de dérives.
Les forces de la loi Scellier par rapport à la loi de Robien
Le plus grand atout de la loi Scellier se trouve dans sa clarté. En effet, le dispositif est très facile à comprendre, et offre aux investisseurs de véritables avantages. Par ailleurs, elle permet à tous les français, quel que soit sa tranche marginale d’imposition (basse, moyenne, élevée), d’accéder à la propriété immobilière grâce aux réductions d’impôts.
En plus, du point de vue des avantages fiscaux, les réductions d’impôts de la loi Scellier sont nettement plus profitables que les déductions de la loi de Robien. En effet, en Robien, le montant de la défiscalisation dépendait de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur : elle était alors rentable uniquement dans le cadre des tranches d’imposition élevées ; alors qu’en Scellier, la déduction est forfaitaire quel que soit la situation du contribuable, et affiche un montant beaucoup plus important.
Par ailleurs, par rapport aux critiques de la loi de Robien et le fait que la loi Scellier lui ressemble beaucoup, les investisseurs n’ont rien à craindre, car des corrections ont été adoptées pour que le dispositif Scellier corresponde le mieux aux réalités du marché immobilier, et présente le moins de risques possible. Ainsi, des mesures ont été adoptées pour faire face aux risques de défaut de locataires, des zones Scellier ont été instaurées pour éviter les investissements dans des zones sans réelles demandes locatives ; les plafonds de loyers ont été réajustés pour ne pas flouer les études de rentabilité des investisseurs, etc.
En bref, bien que la loi Scellier s’inspire de la loi de Robien, et subisse des critiques similaires, elle est bien plus avantageuse que cette dernière. Elle est aussi plus claire, et présente moins de risques.
Par Impôt et Solutions le 21 Octobre 2010