Les Sociétés de placements immobiliers (SCPI) : une autre manière d’investir en loi Scellier

Une SCPI est une structure d’investissement collectif, où les épargnants peuvent placer leur argent sous forme de parts de société, et bénéficier des avantages et redistributions financières de la SCPI, sans se soucier des problèmes de gestion. Un investissement en parts de SCPI est souvent appelé « pierre papier » ou « pierre en parts ». En effet, contrairement à un investissement immobilier direct (construit par, et propriété de l’investisseur), un investissement SCPI consiste en l’achat de parts de capital d’une société, pour en devenir un associé. En général, les SCPI investissent surtout dans l’immobilier commercial (bureaux, murs de magasins). Actuellement à l’essai, une dizaine de SCPI commencent à intervenir dans l’immobilier résidentiel, et ouvrent le droit aux avantages de la loi Scellier.

 

 

Comment fonctionne une SCPI Scellier ?

Comme pour tout investissement Scellier, un placement en SCPI Scellier permet de bénéficier des avantages de la loi Scellier. A cet effet, si la SCPI acquiert un logement, et se conforme aux conditions d’accès au dispositif, alors elle a droit à la réduction fiscale. Elle bénéficiera alors, pour toute acquisition ou construction achevée en 2010, de la défiscalisation de 25% sur neuf ans ou de 31% sur douze ans (25% sur neuf ans, puis 2% sur 6 ans), selon qu’il s’agisse d’investissement en Scellier libre ou Scellier intermédiaire. Par ailleurs, dans le cadre d’un Scellier intermédiaire, la SCPI peut également jouir de l’abattement de 30% sur les revenus fonciers.

Quelles différences par rapport à un achat Scellier en direct ?

Comparé à un achat Scellier en direct, participer à une SCPI présente un certain nombre d’avantages. La différence se situe principalement à trois niveaux : le début de l’imputation fiscale, la base de la réduction d’impôts, et le montant requis à la réalisation de l’investissement.

Concernant l’imputation fiscale, l’investisseur en SCPI peut en bénéficier dès l’année de sa souscription. Ainsi, toute souscription réalisée durant l’année 2010, permettra à l’associé de déduire de ses impôts dus l’avantage fiscal lié au dispositif Scellier, dès l’année prochaine. Contrairement à cela, en particulier pour les acquisitions en VEFA, la déduction d’impôts ne sera effective que sur les impôts dus au titre de l’année d’achèvement du logement. Ainsi pour une vente signée en 2010, et livrée en 2011, elle ne sera perçue qu’en 2012.

Par ailleurs, comme la base de la défiscalisation est plafonnée à 300 000 euros par foyer fiscal, elle donne un avantage aux investissements en Scellier SCPI. En effet, sous cette structure, tout le montant du placement entre en compte dans la base de réduction fiscale, permettant à 100% de la participation de bénéficier de la défiscalisation. Or en Scellier direct, la base de la réduction considère le prix de revient du logement, incluant le prix et les frais d’acquisition, tels que les commissions, taxes, frais de notaires, etc.). Au cas où la valeur de l’acquisition dépasse le plafond de 300 000 euros, une partie de l’investissement ne bénéficiera pas de la défiscalisation.

Enfin, par rapport à la disponibilité financière, un investissement en Scellier SCPI requiert peu de moyens, alors qu’un Scellier en direct nécessite une grosse somme. En effet, acheter des parts de SCPI coûte moins cher que l’acquisition d’un logement. En plus, la valeur d’achat d’une part peut être vraiment abordable (pouvant descendre jusqu’à 480 ou 600 euros).

Les conditions à respecter pour bénéficier des avantages d’un Scellier SCPI

Comme pour le Scellier en direct, le Scellier en SCPI est un engagement à long terme, précisément d’au moins neuf ans. Ainsi, dans le cadre d’un Scellier SCPI, l’investisseur est tenu de conserver ses parts pour une durée de neuf (9) ans sous le régime libre, et de quinze (15) ans sous le régime intermédiaire. Une revente des parts pouvant entraîner la perte de l’intégralité des avantages fiscaux.

SCPI Scellier : pour qui ?

L’avantage principal d’un investissement en SCPI se situe au niveau de la gestion du bien. En effet, ce type de structure s’occupe de tout : choisir les biens, trouver les locataires, recouvrer les loyers, etc. Cette gestion coûte entre 8 à 10% Hors Taxes des loyers, selon les SCPI. Les bénéfices sont ensuite redistribués aux associés. A cet effet, le SCPI Scellier s’adresse essentiellement aux particuliers désireux de se décharger des problèmes de gestion.

Scellier en direct ou SCPI Scellier : pour lequel opter ?

Qu’il s’agisse d’un Scellier en direct ou d’un SCPI Scellier, l’investisseur bénéficiera toujours des mêmes avantages, à savoir une réduction d’impôts proportionnée au montant de son investissement. Leur principale différence repose surtout sur l’aspect collectif du SCPI, et individuel du Scellier en direct.

En bref, le SCPI Scellier constitue une autre possibilité d’investir en loi Scellier. Elle permet aux particuliers, quels que soient leurs revenus, de se créer de nouvelles sources de revenu à travers l’investissement immobilier, et au moyen du dispositif Scellier.

 

Faniry RAMBOA, Impôt et Solutions