La loi Scellier BBC et la norme BBC : ensemble pour verdir le secteur immobilier

Dans l’optique de réduire les émissions de gaz à effet de serre à un quart de leur niveau actuel d’ici 2050, l’Etat français a défini différentes normes de constructions, caractérisées par le niveau de performance énergétique d’un bâtiment, dont fait partie la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). Cette dernière a été instaurée en 2007, dans le cadre du programme « Grenelle de l’Environnement », qui vise à renforcer la règlementation thermique appliquée aux nouvelles constructions. Par ailleurs, pour favoriser le respect de ces normes dans les constructions neuves, plusieurs dispositifs de déductions fiscales ont été mis en place. Parmi eux, le crédit d’impôts sur les intérêts d’emprunts, le prêt à taux zéro, la taxe foncière, et les lois Borloo et Robien se sont vus créés successivement. Cette incitation gouvernementale en faveur des normes de constructions BBC continue aujourd’hui avec le dispositif Scellier BBC et en 2013 avec la loi Duflot.

 

La loi Scellier BBC

Le Scellier BBC constitue une option de l’investissement Scellier. Il s’adresse à tous les investissements en biens immobiliers qui respectent les normes de constructions BBC. La loi Scellier BBC prend effet à partir de l’année 2011, et privilégie les logements dits écologiques en leur octroyant un taux de défiscalisation supérieur à celui offert dans le Scellier classique. Ce taux s’élève notamment à 22% en loi scellier 2011, et 18% en 2012, pour un plafond d’investissement de 300 000 euros. Pour en bénéficier, il s’agit de respecter les conditions du Scellier classique, c’est-à-dire acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement avant la fin de l’année 2012, et de s’engager à le louer pendant au moins neuf ans. Ce dispositif annexe offre des avantages fiscaux intéressants, et donne aux investisseurs la possibilité de choisir entre deux statuts.

Les avantages fiscaux d’un Scellier BBC par rapport à un Scellier classique

Ces deux statuts fiscaux présentent chacun des avantages et des inconvénients. Ils se distinguent principalement au niveau des coûts nécessaires à l’investissement, et de la défiscalisation scellier BBC qui les accompagne. Pour le Scellier classique par exemple, son principal atout réside dans les coûts de construction ou d’achat du logement, qui sont relativement moins élevés. De ce fait, il est plus facile à rentabiliser. Toutefois, à moins d’investir pour cette année 2010 et profiter d’une déduction d’impôt maximale de 25%, ce type de logement ne bénéficiera que d’une faible défiscalisation de 15% en 2011, et 10% en 2012. Par contre, dans le cas du Scellier BBC, l’exigence de la norme BBC engendre des coûts supérieurs, rendant le prix de construction ou d’acquisition du logement plus élevé. En contrepartie, son propriétaire gagne un taux de défiscalisation largement supérieur au Scellier classique. Celui-ci est majoré de 10 points par rapport au classique, soit 25% en 2011 et 20% en 2012.

Comprendre la norme BBC

Le label BBC est délivré par l’association Effinergie et les organismes mandatés par celle-ci. La norme BBC se définit par rapport à la consommation énergétique d’une maison, celle-ci ne devant pas dépasser 50 kWh/m2/an. Cette valeur inclut le chauffage, la ventilation, la climatisation, l’eau chaude sanitaire, l’éclairage, et les auxiliaires de chauffage. Néanmoins, en fonction de la région et de l’altitude de la construction, cette limite est tolérable jusqu’à 65 kWh/m²/an. Comparé à un logement conventionnel, qui consomme entre 150 et 230 kWh/m²/an, un logement BBC est nettement plus économique. Pour atteindre cette performance, la législation autorise toutes les techniques d’économie d’énergie possibles. A noter que, pour ceux qui planifient de construire une maison dans un futur proche, à partir de la fin de l’année 2012, la norme BBC va devenir la règle pour obtenir un permis de construire. Il semble alors judicieux d’investir dès aujourd’hui dans un logement BBC, et de se servir du dispositif Scellier BBC pour bénéficier d’une défiscalisation intéressante, afin de saisir cette belle opportunité.

Quelle option choisir : Scellier classique ou Scellier BBC ?

Quoi qu’il en soit, pour cette année 2010, le choix le plus astucieux est sans aucun doute le Scellier classique, puisque le taux de défiscalisation est de 25% quel que soit le type de logement construit ou acquis. Il est alors possible d’investir dans un bien immobilier conventionnel, en payant moins cher, pour en obtenir une déduction d’impôts maximale. Cette année 2010 reste ainsi la meilleure opportunité pour investir en loi Scellier. Par contre, à partir de 2011, le taux de défiscalisation du Scellier classique sera moins intéressant, alors que celui du Scellier BBC affichera un niveau élevé. Il convient alors de comparer les coûts et les bénéfices qui accompagnent chaque dispositif. Il s’agit notamment de prendre en compte le coût de l’investissement et le montant de la défiscalisation obtenue. En général, le Scellier BBC paraît plus avantageux. En effet, malgré le cout de l’investissement, l’importance de la défiscalisation permet de compenser son coût. Entre autres, vu à long terme, après l’expiration des années d’engagement à la location du logement, son propriétaire bénéficiera d’une propriété écologique, à consommation d’énergie performante.

 

Scellier classique ou BBC, cette année 2010 reste la plus intéressante pour investir en loi Scellier. Mais dès 2011, il est clair qu’il sera plus intéressant d’investir en Scellier BBC.