La loi Scellier remplace les dispositifs « Borloo neuf » et « Robien recentré ». Elle permet une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif.
Cette mesure a été mise en place par l’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008.
QUELS SONT LES INVESTISSEMENTS ELIGIBLES A LA LOI SCELLIER ?
La loi Scellier est applicable entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Elle s’adresse aux contribuables domiciliés en France. Pour en bénéficier, ces contribuables doivent acheter ou bien faire construire un logement neuf.
Le dispositif est aussi étendu aux contribuables français qui, pendant la même période, achètent des parts dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Ces 3 investissements (l’achat, la construction ou l’achat de part SCPI) sont réalisables par 2 voies. La première voie est directe : le contribuable réalise lui même l’investissement. La deuxième possibilité est de faire réaliser cet investissement par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Limitation du nombre d’investissements éligibles
Le nombre d’acquisition pouvant faire bénéficier de la réduction est limité au nombre de une acquisition par année d’imposition.
Cette limitation en nombre est valable que l’investissement soit fait de manière directe ou par l’intermédiaire d’une société non soumise a l’impôt sur les sociétés.
Par contre, l’investissement dans des parts de plusieurs SCPI peut bénéficier de la réduction d’impôt pour chacun de ces investissements.
CONDITIONS NECESSAIRES A L’ELIGIBILITE DU LOGEMENT LOI SCELLIER
Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre du dispositif Scellier, les logements acquis doivent remplir certaines conditions.
Engagement et obligations de la loi scellier
Le contribuable doit s’engager à louer le bien pendant un minimum de neuf ans. Cette location doit être une location nue. Le locataire doit utiliser le logement comme habitation principale.
La location du bien doit impérativement avoir lieu sous 12 mois. Ce délai débute à l’achèvement du bien ou à son acquisition (si l’acquisition à eu lieu après achèvement du logement).
Quels types de logements sont éligibles à la défiscalisation Scellier ?
– Les logements achetés neufs ou en état futur d’achèvement
– Les logements construits par le contribuable pendant la période d’application
– Les logements réhabilités (qui ne correspondait pas aux conditions de décence)
– Les locaux transformés en logements ( qui n’était pas destinés à l’habitation dans leur usage antérieur)
– L’achèvement des locaux inachevés.
Conditions thermiques et énergétiques de l’appartement loi scellier
Pour être éligible à la loi Scellier, le logement acquis doit répondre à certaines normes de construction. Il s’agit de l’éco-conditionnalité. Un décret défini les caractéristiques thermiques et de performance énergétiques nécessaires au respect de la réglementation.
Qui peut être locataire en loi scellier ?
Le locataire du logement doit être une personne physique. Ce ne peut pas être le propriétaire du logement, ni une personne membre de son foyer fiscal.
Par contre, il est possible que le locataire soit un membre de la famille (n’appartenant pas à son foyer fiscal).
Lorsqu’il s’agit d’un bien acquis par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire ne peut être l’un des associés, et ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’un des associés.
Lors de la location du bien, les revenus seront imposables en tant que revenus fonciers. Pour cette raison, le logement doit être une location nue, et non pas une location meublée.
En effet, les locations meublées sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Cette catégorie d’imposition ne correspond pas aux critères du dispositif Scellier.
Quelles sont les zones éligibles à la loi scellier ?
Pour être éligibles au dispositif « Scellier », les biens acquis doivent être situés dans les zones A, B1 et B2.
La disposition de ces zones est la même que celle retrouvées dans les dispositifs Robien recentré, et Borloo neuf.
Un arrêté fixe la liste des communes éligibles.
Pour les biens acquis entre le 1er janvier et le 3 mai 2009, il s’agit de l’arrêté du 30 décembre 2008.
A partir du 4 mai 2009, il s’agit de l’arrêté du 29 avril 2009.
L’acquisition d’un bien de la zone C ne permet pas de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre de la loi Scellier. A partir du 1er janvier 2011, par un agrément au cas par cas, selon la commune, un logement situé en zone C pourra être éligible au dispositif Scellier.
En 2011, le zonage de la loi Scellier sera modifié. L’ancienne zone A est séparée en une zone A bis, comprenant Paris et 29 communes alentours ; et une nouvelle zone A.
Quelle réglementation fixe les loyers en loi scellier ?
Pour chaque zone ouvrant droit à la réduction d’impôt, il est fixé un plafond de loyer mensuel par mètre carré qui ne peut être dépassé.
Ce plafond est valable pendant toute la période de location, et est fixé chaque année.
En 2010, ce plafond est fixé à :
– 21.65 € pour un logement en zone A
– 15.05 € pour un logement en zone B1
– 12.3 € pour un logement en zone B2
Ces plafonds sont définis en fonction du marché de la location, et sont réévalués chaque année. L’objectif de ces plafonds est d’harmoniser le montant des loyers au sein d’une zone , et d’empécher une hausse trop importante des loyers.
Pour 2011, une baisse des plafonds de location est prévue. Les nouveaux plafonds seront :
– 21,7 euros par m² pour la zone A bis
– 16,1 euros par m² pour la zone A
– 13 euros par m² pour la zone B1
– 10,6 euros par m² pour la zone B2
Quelle est la réduction d’impôt grâce au dispositif Scellier ?
Le montant global de la réduction d’impôt dépend de 3 facteurs :
– le prix d’achat du bien immobilier
– la performance énergétique du logement
– la date de l’investissement.
Jusqu’au 31 décembre 2010, l’acquisition d’un logement, quelle que soit ses performances énergétiques, ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 25% du prix de revient du bien.
A partir du 1er janvier 2011, le dispositif Scellier se modifie.
La réduction d’impôt est toujours accessible au contribuable, mais variable selon les performances énergétiques du logement acquis (standard ou « batiments basse consomation dits BBC ».
LOI SCELLIER 2011
En 2011, un logement standrad acquis dans le cadre de la défiscalisation Scellier, permettra à son propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt de 15% du montant total de l’acquisition.
En 2012, cette réduction d’impôt sera de 10%
LOI SCELLIER BBC 2011
A partir du 1er janvier 2011, l’acquisition d’un bien répondant aux normes « BBC » dans le cadre de la défiscalisation Scellier, permettra une réduction d’impôt de 25% du montant total de l’investissement.
En 2012, la réduction d’impôt liée à l’acquisition d’une bien « BBC » sera de 20%.
A compter du 1er janvier 2011, il est donc plus intéréssant pour le contribuable d’investir dans un logement respectant les normes de construction « Batiment basse consommation ».
Quand me sera accordée ma première réduction d’impôt avec la loi scellier ?
L’année d’imposition qui bénéficie de la première réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Scellier dépend du type de bien acquis.
– l’année d’acquisition du bien, s’il s’agit d’un bien acquis neuf et achevé
– l’année de fin des travaux, s’il s’agit d’un logement en réhabilitation
– l’année d’achèvement du bien, s’il s’agit d’un bien acheté en état futur d’achèvement, ou de la transformation d’un local en logement ou de l’achèvement d’un bien inachevé ou de la construction du bien par le contribuable.
Dans le cadre d’une souscription de parts dans une SCPI, l’année qui bénéficiera de la première réduction d’impôt est fixée selon la date de la souscription des parts.
Le taux de la réduction d’impôt n’est pas influencé par l’année au titre de laquelle la réduction d’impôt est accordée pour la première fois.
MODALITES DE LA REDUCTION D’IMPOT LOI SCELLIER
Dans le cadre du dispositif Scellier, la réduction est divisée en 9 parts égales, et est répartie sur 9 années d’imposition consécutives.
Dans le cas où le montant de cette réduction appliquée annuellement (égale à 1/9e de la réduction totale) serait supérieure au montant d’impôt payés par le contribuable, l’excédant peut être reporté sur l’imposition des années suivantes.
Pour cela, la location du bien doit être poursuivie. Ce report ne pourra être appliqué que jusqu’a la sixième année incluse.
Le dispositif Scellier n’est pas cumulable avec les réductions d’impôt suivantes
Pour un même investissement, il n’est pas possible de bénéficier à la fois de la réduction d’impôt permise par le dispositif Scellier et par celles offertes par les dispositifs suivants:
– le tourisme
-les résidences hôtelières à vocation sociale
– le logement en outre mer
– la restauration d’un bâtiment en secteur protégé (Dispositif Malraux)
DISPOSITIF SCELLIER INTERMEDIAIRE
Le secteur de location intermédiaire correspond à un secteur répondant à des conditions de loyers plus restrictives. Dans ce secteur, les locataires répondent à certains critères de ressources.
Lors de la location d’un appartement dans ce secteur dans le cadre du dispositif Scellier, le contribuable peut bénéficier d’avantages supplémentaires.
Les bases de la loi Scellier intermédiaire telles que le type de logement éligibles, les zones éligibles, le montant et le calcul de la réduction d’impôt, restent identiques à celles du dispositif Scellier.
Qui peut être locataire du Scellier intermédiaire ?
Dans le cadre d’un dispositif Scellier intermédiaire, le locataire ne peut pas être ascendant ou descendant du propriétaire (ou de l’un des associés dans le cadre d’un logement appartenant à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés).
De plus, le locataire du bien doit satisfaire à certaines conditions de ressources. Ces conditions sont les mêmes que celle qui étaient en place pour le dispositif « borloo neuf ». le plafond de ressources dépend de la zone dans laquelle se situe le logement , ainsi que de la composition du foyer fiscal du locataire.
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Personne seule |
Couple |
Couple ou personne seule |
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Sans personne à charge |
1 personne à charge |
2 personnes à charge |
3 personnes à charge |
4 personnes à charge |
Majoration (+ de 5 personnes à charge) |
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| Zone A |
43753 |
65389 |
78602 |
94153 |
111459 |
125421 |
+13979 |
| Zone B1 |
32499 |
47725 |
57135 |
69146 |
81156 |
91544 |
+10398 |
| Zone B2 |
29791 |
43749 |
52374 |
63384 |
74394 |
83916 |
+9531 |
Montant du revenu fiscal , en euros.
Pour un bail signé en 2010, il s’agit du revenu fiscal de 2008.
Quels sont les plafonds de loyers du Scellier intermédiaire ?
De même que pour le dispositif Scellier, le plafond de loyer mensuel par mètre carré est fixé chaque année, et varie selon la zone dans laquelle se trouve le logement.
En 2009, les plafonds étaient :
– 17.32€ par m² pour un logement de la zone A
– 12.04 pour un logement de la zone B1
– 9.85€ pour un logement de la zone B2
Quels sont les avantages supplémentaires apportés par le Scellier intermédiaire ?
Bien sur, comme pour le dispositif Scellier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôts.
Il bénéficie, en plus de cette réduction, de 2 avantages supplémentaires :
– Une déduction de 30% du montant des revenus bruts des loyers, au titre des revenus fonciers. Cette déduction est appliquée pendant toute la période où le bien est loué.
– Une réduction d’impôt complémentaire, si, à la fin de la période obligatoire de location, le propriétaire prolonge cette location, et ce en maintenant les mêmes conditions de loyer, et les mêmes critères de ressources du locataire.
La durée de la prolongation de la location doit être de 3 ans au minimum. Cette prolongation peut être renouvelée 1 fois, donc un maximum de prolongation de 6 ans.
La prorogation de la location offre une réduction d’impôts complémentaire de 2% du montant de revient du logement par année de prorogation.
Les avantages fiscaux liés au dispositif Scellier intermédiaire sont non cumulables avec les mêmes dispositifs que ceux du dispositif Scellier.
En plus, le Scellier intermédiaire n’est pas cumulable avec les dispositifs suivants :
– « Borloo ancien » (bien que l’association du « Scellier » et du « Borloo ancien » soit elle autorisée)
-« Scellier ZRR »
LOI SCELLIER ZRR
Le dispositif loi Scellier ZRR est accessible au contribuable dont le logement est située dans une zone de revitalisation rurale « ZRR ».
Grace à ce dispositif, il peut bénéficier d’un avantage fiscal supplémentaire en plus de la réduction d’impôt apportée par le Scellier.
La loi Scellier ZRR offre au contribuable une déduction de 26% des revenus bruts liés aux loyers de son logement, et ce au titre des revenus fonciers.
Où trouver la liste des communs appartenant à une ZRR ? La liste des communes appartenant éligibles à ce dispositif peut être trouvée dans l’annexe 6 du BOI 5B-17-09.
Ce dispositif est régit par les mêmes règles de non cumuls que le dispositif Scellier standard. En plus, il est non cumulable avec :
– Le dispositif « Borloo ancien »
– Le Scellier intermédiaire
SCELLIER OUTRE MER
Les investissements réalisés outre-mer sont régis par un dispositif Scellier adapté dit loi scellier dom-tom.
La loi pour le développement économique des territoires d’outre mer met en place différents aménagements. Cette loi est applicable à compter du 29 mai 2009.
Les investissements réalisé en Outre mer avant la date d’application de la loi seront éligibles au dispositif Scellier standard et à ses avantages. Dans ce cas la, les plafonds de loyer mensuels à respecter sont ceux établis pour la zone B1 du Scellier classique.
Etendre la zone géographique concernée scellier dom-tom
D’après cette loi, la réduction d’impôt accordée dans le cadre du dispositif Scellier est étendue aux investissements réalisés dans les collectivités d’outre mer. La zone géographique concernée comprends donc Saint Martin, Saint Barthélémy, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon, La Polynésie française, les îles Wallis et Futuna et enfin la Nouvelle Calédonie.
Période d’application prolongée pour la loi scellier outre mer
Alors que les investissements doivent être réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 en France métropolitaine, outre mer, l’application du dispositif est prolongée jusqu’au 31 décembre 2013.
De plus, si le contribuable s’engage à une durée de location supérieure à 9 ans, et ce dans le secteur intermédiaire, les investissements réalisés entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017 pourront eux aussi être éligibles à la réduction d’impôts.
Réduction d’impôt majorée en loi scellier dom tom
Entre l’application du dispositif et le 31 décembre 2011, le taux de réduction d’impôt sera de 40%.
A compter du 1er janvier 2012 et jusqu’à la fin du dispositif (soit le 31 décembre 2017), il sera de 35%.
Conditions de location adaptées
Un décret, non publié à ce jour, devra prévoir une adaptation des plafonds de loyer ainsi que des conditions de ressources pour les investissements en loi Scellier réalisés dans les territoires d’Outre mer.